The Size and Prospect of the Real Estate Market

거주용 부동산

부동산가격 상승은 전 세계적인 현상이다. IMF(International Monetary Fund)에서 제시한 글로벌 주택 가격지수(Global Real House Price Index)는 이를 잘 보여준다. 2007년 서브 프라임 사태로 잘 알려진 미국 발 금융위기의 결과로 대량의 주택 매물이 시장에 공급되며 주택의 가격이 하락하였고 부동산가격의 가파른 상승세는 잠잠해지는 듯 보였다. 하지만, 이는 일시적인 경향에 불과하였다. 금융위기에 대한 대응으로 경제 둔화를 해결하기 위해 이루어진 저금리 정책을 비롯한 자산 재매입과 같은 공개시장조작들은 유동성을 팽창시켰다. 그 결과 잠시 주춤했던 부동산의 가격은 다시금 가파르게 상승하기 시작하였고, 부동산가격지수는 2017년에 들어 다시금 2007년의 수준을 회복하였다.

이를 뒷받침하듯, 2010년 대비 2019년 미국의 부동산가격은 2011년 대비 약 53% 상승하였다. 특히, 주요 상업 대도시의 경우 이전 대비 90%, 중국의 경우 46% 상승하였으며 베이징에서는 80.5% 가까이 상승, 프랑스의 경우 16.4% 상승, 파리의 경우 63% 가까이 상승, 일본의 경우 30% 상승한 것으로 집계되었다.

놀랍게도 최근 세계 경제를 강타한 COVID19의 경우도 예외는 아니었다. 주요 국가에서는 부동산가격이 계속 오르는 ‘이상 현상’이 나타나고 있기 때문이다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 ‘나이트 프랭크’에 따르면, 올 2분기 기준 세계 주요 56국의 부동산가격은 지난 1년 사이 4.7% 상승했다 독일이 6.8%로 가장 높은 상승률을 보였고, 캐나다(5.9%)와 프랑스(5.0%) 등이 평균보다 높았다. 미국(4.5%), 일본(3.7%), 영국(3.5%) 등도 상승했다. 한국은 1.3% 오른 것으로 나타났다.

상업용 부동산

상업용 부동산의 경우 2020년 초까지 주거용 부동산과 같이 지속적인 상승세가 이어지고 있었다. 최근 COVID19로 인한 상업용 부동산의 자본가치와 임대 가치가 급격한 수익률 변화로 인해 단기적 하락을 그리고 있지만 장기적 관점에 부동산 가격의 상승을 잠재울 요인이 마땅치 않아 보인다는 것이 시장의 전망이다. 그럼에도 불구하고 2020년부터 상업용 부동산의 높은 공실류로 인해 각 상업용 부동산 부분 자본가치와 임대 가치가 급격히 줄어들 전망이다.

그럼에도 불구하고 기존의 부동산시장 하락에 대한 학습은 금융 강자들의 투자 대기자금을 견고히 지켜주고 있다. 특히, 각국의 양적완화 정책으로 인한 유동성이 부동산 투자 시장에도 풍부한 대기자금으로 흡수되고 있다는 것이 관목 할 만한 점이다. 글로벌 부동산 전문 기업 ‘CBRE’에 따르면 상업용 부동산 투자 시장의 3할을 차지하는 사모펀드 드라이파우더(Drypowder)의 누적 대기 자금은 USD 2,050억에 이르고 있다고 한다.

단기적 측면의 상업용 부동산 시장 추세는 2021년 상반기까지 하락할 것으로 전망하고 있는 반면에 이후 다시 상승할 것으로 예상되고 있다. 특별히 임대수익률 하락은 부동산 자산의 가치 동반 하락으로 수익률 정상화를 예상하고 있다. 종합하자면 2008년 과거 글로벌 금융위기와의 차이점을 감안했을 때, COVID19에 따른 경제 충격이 정상 궤도로 진입한 이후 6개월 정도의 시차로 상업용 부동산 시 장 또한 회복할 것으로 전망한다.

COVID19와 같은 경제공황이 지나면 NPL이라는 또 다른 시장을 창출하는데 이를 부동산 기반 부실채권 즉 “NPL” 시장으로 지칭하고 있다. 때문에 상업용 부동산의 리먼사태 (The collapse of Lehman Brothers)와 같이 이러한 형국에 투자심리를 자극하는 상업용 NPL 상품이 현재 금융 투자자들의 시선을 한 몸에 받는 중이다.