Problem

Commercial Real Estate

한국을 포함한 글로벌 부동산시장의 상승세가 예상되고 있지만 개인들의 투자는 극히 제한되고 있다. 한국 부동산 시장은 투기적 요소 및 제도적 어려움으로 인한 다양한 문제점들이 제기되고 있다. 이러한 문제점들은 투자 목적과 실소유 목적의 부동산 거래시장의 수급 문제가 원활한 균형을 갖지 못하게 하고 있다. 이러한 이유로 블록체인 기술의 원장 분산특성과 암호화폐의 자산 유통 특성이 새로운 해결책으로 떠오르고 있다. 기업공개(IPO, Primary Market) 시장이 2020년의 주식장을 불장으로 만들고 있지만, 부동산 기반의 STO(Security Token Offering) 시장이 지속적인 관심만 받을 뿐 명확한 솔루션이 제공되지 않고 있다.

담보력이 뛰어나며 전통 금융시장의 강자로 국내 내수경제를 다년간 주도해온 부동산시장이 이러한 공개시장의 혜택을 보지 못하고 있는 것이 안타까운 실정이다. “ABP”는 블록체인 원천기술을 통한 부동산 공개시장의 새로운 패러다임을 제시하기 위해 다음과 같은 문제점을 인지하고 해결책을 제안하고자 한다.

Problem 1. 개인의 거래 제한

한국의 거주용 부동산의 경우 거래 수요가 수도권에 집중되어 있고 주기적인 부동산 정책의 지각변동 틈새로 투기자본의 지속적인 유입이 발생하고 있으며 수년간 높은 가격 상승세가 이어지고 있다. 살지는 못해도 강남에 조그만 평수라도 내소유로 만들지 못하는 젊은 세대들과 소득이 적은 개인들에게는 부동산 투자라는 접근이 너무 어렵다. 기관투자자와 고액자산가를 제외한 개인의 경우 대체적으로 그 수요가 아파트 청약과 매매에 국한되어 있기 때문에 수익 창출을 위해 투자 활동이 매우 제한적인 것이다.

또한, 지역 평균 소득에 비례해 높은 부동산 가격은 정부의 LTV 제한에 의하여 개인 부담을 과하게 요구하거나 기초자금조차 구하기 힘든 실정이다. 더욱이, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세제에 대한 과세대상으로 실거래 목적을 기반한 거래량도 함께 둔화되고 있다. 이로 인해 서민들의 인한 실용적인 거주 생활을 어렵게 하고 있다.

Problem 2. 제도적 높은 시장 진입 장벽

개인들이 상업용 부동산 및 대형 민자개발 프로젝트와 같은 높은 수익률의 투자기회를 접하기에는 제도적 진입장벽이 높아 접근이 어려운 것이 한국의 부동산 시장의 현실이다. 수십, 수백, 수천억 단위의 고급 투자자산은 신용이 있는 금융기관들과 금융감독당국에서 정한 특정 라이선스 보유 법인들만 접근이 가능하기 때문이다.

특히, NPL 및 부동산 시행과 같은 고급 투자 기회는 금융기관 및 고액자산가의 투자 전유물로 존재해 왔다. 이는 최소 투입 자본의 규모 및 제도적 제약으로 인해 개인투자자들이 접근하기에는 어렵고 기초자금을 위한 자본증자를 위해 차입비율을 높인다고 하여도 규모에 따른 이자를 감당하기에는 어려운 실정이다.

Problem 3. 장기 회수율 및 낮은 수익구조

한국의 부동산 시장은 대체적으로 안정적인 투자기회를 제공하고 있으나 긴 회수 기간과 낮은 임대수익률을 유지하고 있고, 아파트의 경우 실거주 목적이 커서 장기 보유가 특징이며 오피스텔, 상업용 부동산등은 임대수익 또한 지속적인 하락 구간에 있어 투자상품으로 회유적이다.

더욱이 실거주 부동산의 경우 부동산 정책 강화로 인해 다양한 자산을 보유할 수 없기에 투자에 적합하지 않으나 높은 가격 상승으로 투기를 불러오는 아이러니한 시장 환경 조성의 주범이 되고 있다. 또한, 제도적인 허들로 인해 보유 목적 이외의 다른 부동산을 개인 자산으로 편입시키기 힘들며, 높은 부채비율로 인해 보유비용이 높아 장기적으로 자금이 묶이게 된다.